Czy można wynająć lokal użytkowy osobie fizycznej?

Osoby prywatne, które dopiero startują z własnym biznesem bądź potrzebują dodatkowej przestrzeni do pracy, coraz częściej decydują się na wynajem lokalu użytkowego. Jednakże ta kwestia wzbudza w nich wiele wątpliwości związanych z prawem podatkowym, a także ogólnie przyjętymi przepisami. Czy osoba fizyczna może wynająć lokal użytkowy?

Regulacje prawne związane z wynajmem lokali użytkowych nakładają nowe obowiązki nie tylko na wynajmującego, ale również na najemcę. Dlatego, zanim zdecydujemy się podpisać umowę najmu, warto wcześniej poznać wszystkie przepisy związane z tą kwestią. Znajomość tematu nie tylko uchroni osobę fizyczną przed dodatkowymi kosztami i umożliwi wynajęcie lokalu użytkowego do celów prywatnych. Co warto wiedzieć o wynajmie lokalu użytkowego przez osobę fizyczną?

Wynajem lokalu użytkowego w praktyce

Lokal użytkowy to z definicji pomieszczenie bądź zespół pomieszczeń, w których będzie prowadzona działalność gospodarcza. Jednakże nic nie stoi na przeszkodzie, aby osoba prywatna taki lokal wynajęła do własnych potrzeb. Zgodnie z polskimi przepisami, osobą fizyczną jest każda osoba, która posiada zdolność prawną oraz zdolność do wykonywania czynności prawnych, czego efektem jest możliwość założenia własnej firmy. Osoba fizyczna ma zatem możliwość nie tylko wynajęcia lokalu mieszkalnego, ale również lokalu użytkowego, który z biegiem czasu może zostać siedzibą jego działalności gospodarczej.

Wbrew pozorom wynajem lokalu użytkowego przez osobę fizyczną jest prosty. Wszystkie kwestie prawne wyglądają bardzo podobnie, jak w odwrotnej sytuacji, kiedy odbywa się wynajem lokalu przez osobę fizyczną firmie. Najem lokalu jest możliwy jedynie na podstawie umowy zawieranej na czas nieokreślony z podanym terminem jej wypowiedzenia lub na czas określony. Należy jednak pamiętać, że najemców lokali użytkowych dotyczą inne prawa niż w przypadku najmu na przykład mieszkania. Jak wygląda wynajem lokalu użytkowego w praktyce?

Umowa najmu dotyczy dwóch stron, najemcy oraz wynajmującego, czyli osób fizycznych, które w świetle prawa posiadają zdolność prawną, a także zdolność do wykonywania czynności prawnych. Z tej definicji wynika, że lokal użytkowy może zostać wynajęty zarówno przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą, jak i osobę, która nie prowadzi własnej firmy. Wszystko opiera się jednak na tym, w jaki sposób wynajem lokalu przez osobę fizyczną będzie rozliczany.

Wynajem lokalu użytkowego przez osobę fizyczną a VAT

Osoba fizyczna, która nie prowadzi własnej działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT. Oznacza to tyle, że nie będzie ona odliczała czynszu najmu jako koszt uzyskania przychodu od najętego lokalu użytkowego – kwestia VAT leży po stronie właściciela nieruchomości.

wynajem lokalu użytkowego przez osobę fizyczną

Warto jednak wiedzieć, że w momencie założenia działalności gospodarczej w wynajętym przez osobę fizyczną lokalu użytkowym, automatycznie staje się on płatnikiem VAT. Najem lokalu będzie mógł jednak po spełnieniu konkretnych warunków odliczyć od podatku dochodowego jako koszty związane z prowadzeniem własnej firmy. Istotny jest jednak fakt, że wtedy umowa najmu zawarta, zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą będzie musiała zostać aneksowana.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Obowiązki wynajmującego lokal użytkowy, jak i drugiej ze stron, zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Jednym z podstawowych obowiązków jest zawarcie umowy najmu lokalu od osoby fizycznej. Kodeks cywilny umożliwia zawarcie jej w dowolny sposób. W przypadku stworzenia umowy najmu od osoby fizycznej najbezpieczniej jest stworzyć dokument w formie pisemnej na czas określony lub nieokreślony. Podpisana przez obie strony umowa będzie stanowiła zabezpieczenie dla osoby fizycznej, jak i określała warunki najmu oraz obowiązki obu ze stron. Umowa to również przedmiot niezbędny do rozliczenia uzyskanego z czynszu dochodu.

Do obowiązku osoby wynajmującej lokal użytkowy osobie fizycznej należy konieczność udostępnienia pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że konkretny lokal użytkowy powinien spełniać wszelkie wymagania sanitarne. Udostępnienie lokalu przez właściciela zobowiązuje najemcę do tego, aby opłacać czynsz zgodnie z zapisami w umowie. Najemca jest również zmuszony do tego, aby użytkować przestrzeń zgodnie z jej przeznaczeniem i zabronione jest zmienianie jej statusu bez pisemnej zgody właściciela.

Polskie przepisy dają osobom fizycznym możliwość wynajmu lokali usługowych i użytkowych. Oznacza to jednak konieczność dostosowania się do zapisów Kodeksu cywilnego, a także sporządzonej pomiędzy stronami umowy.