Pomieszczenia przynależne – czym są i jak się dzielą?
Przeglądając oferty sprzedaży mieszkań, można natrafić na pojęcie pomieszczenie przynależne, np. komórka lokatorska. Jednak nie każdy wie, co to dokładnie oznacza. Przepisy prawa wyróżniają dwa rodzaje pomieszczeń, których zadaniem jest wspomaganie funkcjonowania samodzielnego lokalu.
Mowa tutaj o pomieszczeniach pomocniczych oraz przynależnych. Oba pojęcia często są wzajemnie mylone. Artykuł ten da odpowiedź na pytanie: czym dokładnie są pomieszczenia przynależne oraz jakie są ich rodzaje.
Czym są pomieszczenia przynależne?
Pomieszczenie przynależne to nic innego jak przestrzeń przypisana do danej nieruchomości, która nie może służyć celom mieszkaniowym. Jej zadaniem jest usprawnienie i wspomaganie korzystania z mieszkania. Pełni funkcję dodatkowej przestrzeni np. do przechowywania rzeczy. Zapisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, regulują kwestię pomieszczeń przynależnych, które w myśl przepisów stanowią dodatkowe pomieszczenia wchodzące w skład samodzielnego lokalu. Co ważne, nie muszą one z nim graniczyć w sposób bezpośredni, ponadto mogą one znajdować się poza obrębem budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie. Jednak muszą znajdować się w granicach nieruchomości gruntowej.
Pomieszczenia przynależne należą do konkretnych lokali i mogą zostać wyodrębnione, dzięki czemu możliwa jest ich sprzedaż. Jednak taka transakcja znacząco różni się od standardowej sprzedaży nieruchomości, ponieważ należy spełnić kilka istotnych wymogów. Jeden z nich wskazuje, że transakcja jest możliwa jedynie w sytuacji, kiedy przestrzeń przynależna jest sprzedawana właścicielowi innej nieruchomości, która znajduje się na terenie tej samej wspólnoty mieszkaniowej. Dodatkowo konieczna jest zgoda wszystkich pozostałych mieszkańców.
Pomieszczenia przynależne powinny być zaznaczone wspólnie z nieruchomościami na rzutach kondygnacyjnych budynku. W sytuacji, kiedy znajdują się poza budynkiem, wówczas należy nanieść je na wyrysie z operatu ewidencyjnego.
Jakie są rodzaje pomieszczeń przynależnych?
Jak sama nazwa skazuje, pomieszczenia przynależne należą do konkretnej nieruchomości. Kupując dany lokal, jednocześnie stajemy się posiadaczem przypisanych do niego pomieszczeń. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, najczęściej są to:
- piwnica,
- strych,
- garaż,
- komórka lokatorska.
Co ważne, do jednego lokalu może przynależeć więcej niż jedno pomieszczenie o różnym przeznaczeniu. Przykładowo garaż i komórka lokatorska. Dodatkowo według przepisów prawa inne przestrzenie można ustanowić pomieszczeniami przynależnymi. Ustawa tego nie zabrania, mowa tutaj np. o składzikach, muszą one jedynie spełniać określone wymogi ustawowe.
Warto pamiętać, że strych będzie pomieszczeniem przynależnym wówczas, gdy zostanie przypisany do danego lokalu. Innymi słowy, oznacza to, że pomieszczenie strychowe zostaje wydzielone na mniejsze pomieszczenia, które są oddzielone ścianami i przydzielone pomiędzy właścicieli wszystkich mieszkań. W przeciwnym wypadku strych stanowi część nieruchomości wspólnej, służącym całej wspólnocie mieszkaniowej tak samo, jak np. winda.
Wątpliwości pojawiają się również w przypadku garażu. Będzie on pomieszczeniem przynależnym wówczas, gdy przynależy do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Jednak w sytuacji, gdy tak się nie stanie, a korzystanie z garażu odbywa się na podstawie umowy właścicieli mieszkań o podział nieruchomości wspólnej do korzystania, wówczas miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem przynależnym do danego lokalu. Innymi słowy, garaż musi być ograniczony ścianami, zaś wyznaczenie granic liniami jest niewystarczające, by mówić o przynależności. Linie wydzielają poszczególne stanowiska.
W jaki sposób wyznacza się pomieszczenia przynależne?
Pomieszczenia przynależne są ustanawiane wówczas, gdy następuje wyodrębnienie mieszkania z nieruchomości wspólnej. Potwierdza to zaświadczenie o samodzielności lokalu. Chcąc go uzyskać, należy złożyć wniosek wraz z informacjami o pomieszczeniach przynależnych oraz załącznikiem graficznym, czyli rzutami poszczególnych pięter, gdzie zaznaczony jest lokal oraz przynależne do niego pomieszczenia. Na podstawie zaświadczenia sąd wieczystoksięgowy dokonuje odpowiedniego wpisu w oparciu o akt ustanawiający wyodrębnienie samodzielnego lokalu.
Warto pamiętać, że pomieszczenia przynależne nie spełniają funkcji mieszkaniowych. Mają je jedynie wspomagać. Dodatkowo mogą one być użytkowane wyłącznie przez właścicieli danej nieruchomości, do której zostały przypisane, ponadto muszą być wydzielone ścianami. Co ważne, w przypadku sprzedaży nieruchomości, pomieszczenie przynależne również jest sprzedawane. Nie ma zatem możliwości kupna samego lokalu.