Czym jest nieruchomość komercyjna?
W dzisiejszych czasach coraz częściej mówi się o dochodzie pasywnym, który często w prosty sposób zabezpiecza byt inwestora. Jednym z rodzajów dochodu pasywnego jest nieruchomość komercyjna, której zakup może przynieść lepsze zyski niż wynajem mieszkania. Jednak co to jest nieruchomość komercyjna i jak sprawdzić, czy się nam opłaci?
Czym jest nieruchomość komercyjna?
Jest to taki budynek bądź lokal, który w swoim przeznaczeniu został stworzony na siedzibę działalności gospodarczej. Zazwyczaj są one niezamieszkałe i w całości inwestowane, ale zdarzają się także budynki typy mixed-used. Oznacza to, że na parterze bądź niskich piętrach znajdują się lokale usługowe np. fryzjer, czy kosmetyczka bądź sklepy spożywcze, a na wysokich piętrach zostały stworzone mieszkania do wynajęcia bądź kupna. Głównym przeznaczeniem nieruchomości komercyjnej jest wynajmowanie jej innym przedsiębiorcom i inwestycje, czerpiąc z tego zysk.
Jakie są rodzaje nieruchomości komercyjnej?
Istnieje wiele klasyfikacji tego rodzaju nieruchomości. Możemy wydzielić je ze względu na lokalizację: budynki w centrum miasta na obrzeżach czy poza miastem lub pod względem przeznaczenia danego budynku. Wtedy mamy do czynienia z kinami, biurowcami, halami produkcyjnymi, magazynami czy sklepami. Nazwa zabudowania jest zależna od rodzaju prowadzonej działalności. Jednak najczęstszą typologią jest klasa wykończenia budynku. Klasa A to najwyższa, zaś C jest najniższą, czyli najgorszą pod względem jakości wykończenia.
Zazwyczaj budynki klasy C są wykorzystywane jako biuro dla maksymalnie kilkudziesięciu pracowników. To najkorzystniejsza decyzja dla inwestora, który ma ograniczony budżet. Z kolei dla inwestora jest to większa pewność stałego przypływu gotówki. Następnym typem są nieruchomości usługowe. Dedykowane dla właścicieli m.in. lokalów gastronomicznych, kosmetycznych czy medycznych. Ich lokalizacja nie jest bez znaczenia, ponieważ w dużej mierze od liczby klientów danego przedsiębiorcy będzie zależeć, czy dana firma utrzyma się na rynku. Z racji niestabilności nieruchomości usługowej, warto sporządzić odpowiednią umowę pomiędzy inwestorem a przedsiębiorcą, by uchronić się przed stratami finansowymi. W dokumencie należy zawrzeć okres umowy, czas jej wypowiedzenia i skutki prawne z niewywiązania się z obowiązków. Kolejnym rodzajem nieruchomości komercyjnych są budynki handlowe. To wszystkie zabudowania zrzeszające w sobie sklepy oraz galerie handlowe. W tej kategorii warto rozważyć wysokość czynszu, ponieważ obecnie obserwuje się przesyt galerii handlowych w miastach, przez co zysk z tego typu lokalu nie jest już tak pewny, jak jeszcze 15 lat temu, przez co najemcy coraz ostrożniej podchodzą do tematu.
Czy warto kupować nieruchomości komercyjne?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Pod wieloma względami kupno nieruchomości komercyjnej opłaca się bardziej, niż w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem. Jednak, aby tak się stało, trzeba spełnić jeden z dwóch warunków:
- odkup gotowej nieruchomości komercyjnej od innego inwestora z podpisaną umową z poprzednim najemcą,
- kupno samodzielnego obiektu z własną komercjalizacją.
Pierwsza sytuacja jest najkorzystniejsza i bardzo pożądana przez inwestorów. Kupujący nie traci czasu na znalezienie najemcy i od razu wie, ile zyska na tej działalności, eliminując wszelkie nieznane kwestie. Jedynie co trzeba zrobić, to przedyskutować z obecnym najemcą warunki współpracy. Druga sytuacja jest bardziej złożona. Przed zakupem danej nieruchomości należy się dobrze zastanowić nad jej lokalizacją, stanem budynku, formą przeznaczenia oraz popytem na najem. W tym celu trzeba poświęcić sporo czasu przed zakupem, by później nie żałować. Na wycenę dochodową nieruchomości istnieje prosty wzór W=(P-K):Y, gdzie:
- W – wartość nieruchomości,
- P – przychody z nieruchomości
- K – koszty utrzymania nieruchomości niepokrywane przez najemcę,
- Y – stopa kapitalizacji nieruchomości wyrażana w %.
Ten wzór udzieli odpowiedzi na pytania: kiedy zwróci się dana inwestycja, czy dana nieruchomość jest w ogóle opłacalna i jaka jest wartość nieruchomości.
Podsumowując – nieruchomość komercyjna jest to taki budynek, bądź jego część, która zostaje wynajęta innym przedsiębiorcom do prowadzenia działalności gospodarczej. Najczęściej są to biura, sklepy lub obiekty przeznaczone na wynajem. Aby czerpać zyski z tego typu dochodu pasywnego, należy albo przejąć nieruchomość od innego inwestora, albo skorzystać ze wzoru wyceny dochodowej nieruchomości.