Co to jest księga wieczysta i czemu służy?

Księga wieczysta stanowi zbiór dokumentów pozwalających na poznanie stanu prawnego danej nieruchomości, jest więc oficjalnym, posiadającym urzędowy charakter, a przez to wiarygodnym źródłem informacji, które dostarcza wiedzy na temat gruntów, budynków i lokali. Księgi wieczyste prowadzone są z zachowaniem zasady domniemanej zgodności wpisów ze stanem faktycznym oraz zasady rękojmi wiary publicznej. Rejestr ksiąg wieczystych oraz przypisanych do nich akt prowadzony jest przez wydział wieczystoksięgowy właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego.

Jak wygląda księga wieczysta?

Księga wieczysta przybiera formę tabeli, w której przedstawione są najważniejsze informacje na temat danej nieruchomości, zebrane na podstawie złożonych wniosków i dokumentów. Dokumenty te przechowywane są w odpowiednim sądzie rejonowym i podlegają ograniczeniom dostępu – wgląd w akta mają tylko notariusz oraz osoba posiadająca interes prawny związany z nieruchomością – wprost przeciwnie do księgi wieczystej, która pozostaje zbiorem informacji jawnych, o charakterze publicznym. Księga występuje w dwóch formach: papierowej i elektronicznej. Stare księgi papierowe znajdują się w wydziale wieczystoksięgowej we właściwym sądzie rejonowym, z kolei nowe księgi elektroniczne umieszczone są na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Założenia księgi wieczystej

Założenia księgi wieczystej zostały szczegółowo opisane w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku. Z zapisów ustawy wynika, iż utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości nie jest obowiązkowe, jednak w sytuacji, gdy księga ta została założona, istnieje konieczność dokonywania w niej wpisów i uaktualniania stanu rzeczywistego – zgodnie z artykułem 35 cytowanej ustawy, właściciel nieruchomości ma obowiązek ujawnienia swojego prawa własności w księdze wieczystej. Podstawowym celem powstania księgi wieczystej było zagwarantowanie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami.

Czemu w praktyce służy księga wieczysta?

Księga wieczysta służy interesowi osoby, która zamierza nabyć daną nieruchomość. Dzięki zawartym w księdze informacjom potencjalny kupiec jest w stanie potwierdzić, gdzie nieruchomość się znajduje i jakie ma podstawowe parametry, a także kto jest jej faktycznym właścicielem i czy jest obciążona na rzecz osób trzecich ewentualnymi roszczeniami, prawami, ograniczeniami w użytkowaniu bądź długami hipotecznymi. Choć obowiązujące w Polsce przepisy nie wymagają zakładania księgi wieczystej, w praktyce właściciele, którzy jej nie założyli, mają często problem ze sprzedażą posiadanej nieruchomości. Brak księgi wieczystej może również wpłynąć na decyzję banku o nieprzyznanie kredytu hipotecznego na zakup danej nieruchomości.

jak wygląda księga wieczysta

Co można znaleźć w księdze wieczystej?

To, jakie informacje można znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości, zależy od tego, jakich wpisów w niej dokonano. Wszystkie zebrane dane są odpowiednio pogrupowane i podzielone między cztery, występujące w wypadku każdej księgi wieczystej, działy dokumentu.

Dział I

W pierwszym dziale księgi wieczystej znajdują się podstawowe dane umożliwiające przeprowadzenie identyfikacji nieruchomości i zlokalizowanie jej na mapie, a więc przede wszystkim:

  • położenie,
  • adres,
  • numer działki,
  • całkowita powierzchnia,
  • rodzaj,
  • przeznaczenie nieruchomości.

Dział II

Drugi dział księgi wieczystej obejmuje informacje dotyczące właściciela nieruchomości.

Dział III

W trzecim dziale księgi wieczystej zebrane zostały wpisy dotyczące ewentualnych obciążeń i ograniczeń nieruchomości, między innymi służebności gruntowej lub przesyłowej, egzekucji komorniczych, a także innych praw i roszczeń ciążących na nieruchomości, na przykład prawa dzierżawy, pierwokupu, najmu czy też dożywocia. Opisane w tym dziale obciążenia nie obejmują hipoteki.

Dział IV

Czwarty i ostatni dział księgi wieczystej poświęcony jest wyłącznie wpisom dotyczącym ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Znajdują się tu takie informacje, jak:

  • dane wierzyciela hipotecznego,
  • kwota obciążenia hipotecznego,
  • waluta ustanowionej hipoteki,
  • termin spłaty wierzytelności hipotecznej.

Zdarza się, że niektóre informacje dotyczące nieruchomości nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Dzieje się tak na przykład w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do gruntu, na którym stoi budynek, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może zostać ujawnione w księdze wieczystej.